Promesse de vente sur une exclu d'agence

Bonsoir,
J'ai 3 questions.
Voila rapidement ce qu'il se passe:
Je trouve, par mes propres moyens, une maison vide qui est en vente. Grâce à des amis, j'ai réussi à retrouver le propriétaire. Il nous a donc fait visiter sa maison et elle nous convient parfaitement. Seulement, le monsieur a signé une exclu avec une agence qui se termine dans 2 mois. D'après lui (à vérifier), si nous signons un compromis en passant par l'agence (logique), les frais seraient à sa charge. ça me semble bizard. Et vous?
Question1: pensez-vous qu'il a raison?
Question 2: y a-t-il un moyen de ne pas passer par l'agence pour acheter cette maison maintenant (pas dans 2 mois)?
Question 3: s'il n'est pas possible d'acheter directement au propriétaire avant 2 mois, existe-t-il un document à lui faire signer pour qu'il s'engage à me vendre son bien dans 2 mois (une promesse de vente,...).
Question 4: Si on signe une promesse de vente unilatérale, nous devons l'enregistrer sous 10 jours. Est-ce que l'agence en serait informée?
Question 5: est-ce vrai que le propriétaire peut vendre le bien seul 15 jours avant la fin de l'exclu?
Merci pour vos réponses.

Je sais, j'avais dit 3 questions et il y en a 5 ^^

Je précise quand même que j'ai trouvé cette maison par mes propres moyens (d'autres en ont douté sur un autre forum). Certes, c'est une exclu en agence mais j'ai eu l'info par un collègue de boulo qui a fait un repas avec la voisine de cette maison. Cette dernière a garder le contact avec ses anciens voisins. Voilà comment j'ai eu le numéro du propriétaire.
Bonne journée.

Bonjour,
1 - les frais sont normalement toujours à la charge du vendeur puisque c'est lui qui confie une mission à l'agence et non pas un acheteur... C'est donc lui qui se chargera de payer les frais d'agence directement. Mais ne vous trompez pas, c'est vous qui les payer indirectement puisque c'est vous qui payer votre achat !!! donc un écart entre de prix entre le prix que souhaitez payé et le montant qui revient au vendeur.
2 - En aucun cas vous ne pouvez acheter la maison directement au propriétaire sans payer les honoraires d'agence prévu sur le mandat de vente. Si le vendeur consentait à vous la vendre immédiatement il serait tenu de payer les honoraires à l'agence... donc c'est possible mais il faut avoir conscience que le prix d'achat incluera les frais d'agence.
3 - Vous pouvez lui faire signer une promesse de vente qui l'engagerait à vous vendre la maison dès la fin de l'exclusivité mais sous condition suspensive que l'agence n'est pas vendue la maison au terme de sa période d'exclusivité.
4 - Bien sûr que oui car le vendeur se doit d'informer tout modification conernant le bien vendu (en loccurrence une promesse de vente en fait partie) donc l'agence en serait informé ! Et de ce fait il mettrait le paquet pour la vendre avant l'échéance de leur mandat et la maison vous passera sous le nez...
5 - Non absolument pas il ne peut pas vendre le bien dans les 15 jours avant le terme du mandat. en revanche il doit s'il veut annuler le mandat à la fin des 3 mois envoyer un courrier d'annulation en recommandé avec AR au moins 15 jours avant la fin des mois. en effet à date de réception (AR) l'agence a un préavis de 15 jours.
En résumé vous avez un choix à faire : Vous attendez, en croisant les doigts, la fin des 3 mois d'exclusivité ou vous l'achetez tout de suite via agence et vous dormez sur vos 2 oreilles... C'est à vous de voir !
bonne chance

Bonjour,
Effectivement, vous avez entièrement raison. J'ai appelé le propriétaire qui m'a expliqué cela. Nous devons donc faire notre choix.
Merci.